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| Henry Matisse (1869-1954), “La Danse” (1909~1910), pintura do acervo do State Hermitage Museum, em São Petesburgo, Rússia. |
Junto com a crescente popularidade dos fundos imobiliários no Brasil, está crescendo também a variação dos perfis de seus investidores, outrora defensivos e conservadores, agora acompanhados de agentes mais agressivos. Estamos diante de uma mudança de paradigmas.
Por Jean Tosetto *
A população brasileira aos poucos vai descobrindo a Bolsa de Valores de São Paulo e o potencial de retorno da renda variável, após um longo período de redução e estabilidade da taxa básica de juros da economia do país.
A Selic, que estava em 14,25% em setembro de 2016, caiu para apenas 6,5% em março de 2018 e vem se mantendo neste patamar desde então, pelo menos até junho de 2019. Neste período inferior a três anos, o número de pessoas físicas que operam na B3 saltou de 556 mil para mais de um milhão de investidores.
Esta marca histórica se explica pela perda de atratividade da renda fixa aliada com a multiplicação de agentes promotores dos benéficos da renda variável, desde educadores financeiros até casas de pesquisas sobre ativos do mercado financeiro. Ainda assim, estamos tratando de apenas meio por cento da população brasileira.
Por mais impressionantes que sejam os retornos das ações de empresas e cotas de fundos imobiliários, a maioria dos brasileiros economicamente ativos sequer consegue poupar parte da renda mensal. Aqueles que o fazem sentem receio do mercado de capitais. Entre os fatores de risco, que esse contingente, reconhece estão a volatilidade das cotações e o caráter especulativo que faz a Bolsa parecer um cassino.
Fundos imobiliários e portos seguros
Para combater esta imagem distorcida que muitos enxergam quando se lembram da Bolsa de São Paulo, existe uma porta de entrada para o ambiente da renda variável: são os fundos de investimentos imobiliários – FIIs. Eles foram criados para gerar renda passiva através do mercado imobiliário, por meio de empreendimentos físicos e de papéis relacionados com financiamentos para o setor.
Inicialmente, ainda no fim da década de 1990, os FIIs tinham baixa liquidez. Com o passar dos anos, este problema foi sendo resolvido na medida em que o mercado ganhava novos investidores, geralmente de perfis mais defensivos e conservadores, interessados na menor volatilidade das cotações frente ao sobe e desce das ações de empresas de capital aberto.
Na segunda década do século 21, os fundos imobiliários atingiram um patamar de equilíbrio entre liquidez razoável, volatilidade moderada e previsibilidade de geração de renda passiva com retorno acima da inflação. Por um bom tempo, estes eram alguns dos principais argumentos para convencer alguém a ingressar na Bolsa de São Paulo.
O triplo de investidores em três anos
Em 2016 os FIIs contavam com cerca de 80 mil investidores com CPFs cadastrados na B3. Naquela época, como você poderia convencer alguém a investir neles?
Simples: alegando que os fundos de tijolos pagavam rendimentos (partilha de aluguéis) que ganhavam facilmente dos aluguéis convencionais, da caderneta de poupança e inclusive do Tesouro Selic. Já os fundos de papéis davam retornos mais atraentes do que as LCIs e CRIs disponíveis para investidores individuais nas plataformas das corretoras e dos bancos.
O objetivo de comprar fundos imobiliários era centrado na geração de renda passiva, ganhando de brinde “alguma” valorização das cotas. Investidores conservadores até torciam para que as cotas se mantivessem estáveis, assim eles poderiam seguir comprando mais ativos, aumentando paulatinamente a renda passiva mensal a ser reinvestida.
Chegamos ao mês de junho de 2019 com o triplo de investidores em fundos imobiliários, em relação a 2016. A escalada de preços tomou conta de grande parte dos FIIs negociados na Bolsa de São Paulo. Muitos comemoram o aquecimento deste tipo de mercado, menos o investidor pequeno que mira na renda passiva.
Alto preço gera baixo retorno
Quando a cota de um fundo de tijolo aumenta muito, o retorno relacionado ao pagamento de dividendos – proporcional ao preço da cota – diminui, ou seja: comprar as cotas com o pensamento de longo prazo, centrado na obtenção de renda passiva, deixa de fazer sentido. O mesmo raciocínio se aplica aos fundos que operam com papéis relacionados aos financiamentos do mercado imobiliário.
Como sabemos que um fundo imobiliário está caro? Justamente ao observar a taxa de retorno do rendimento – também como conhecida como Dividend Yield – e comparar ela com benchmarks importantes, como a própria taxa Selic, o IPCA e a média dos alugueis convencionais, além do CDI, que é mais recorrente entre analistas profissionais.
Neste cenário só tem um tipo de fundo que está conseguindo manter a renda mensal atrativa, aliada com certa paridade entre preço e valor patrimonial da cota: são os fundos de fundos – FOFs.
Carros na jamanta
Os FOFs são fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos imobiliários. Eles repassam para os cotistas a divisão dos rendimentos obtidos com fundos de tijolos e fundos de papéis presentes em suas carteiras. Os FOFs podem ser um ótimo modo de iniciar os investimentos em renda variável com boa diversificação.
Porém, como os FOFs conseguem entregar um rendimento mensal acima do verificado pelos rendimentos dos outros tipos de fundos, se os FOFs investem justamente neles? A resposta é que os fundos de fundos promovem giro de carteira, ou seja: eles vendem cotas de outros fundos com lucros, pagam os impostos e dividem a diferença com seus cotistas.
Veja o paradoxo: o investidor de perfil conservador e defensivo é orientado para fazer pouco giro de carteira e para focar no rendimento mensal do FII ao invés da valorização especulativa das suas cotas. Porém, ao comprar cotas de FOFs ele estará indiretamente praticando o contrário dos seus princípios.
A ciranda dos prédios
Os gestores dos fundos de fundos estão fazendo Swing Trade para garantir os bons rendimentos para os seus cotistas. No entanto, estes rendimentos não estão baseados apenas nas atividades intrínsecas do mercado imobiliário, mas estão sendo turbinados por práticas especulativas que seguem a regra de “comprar na baixa para vender na alta”.
Se o pequeno investidor sabe que determinado FII está caro, pois o retorno em forma de dividendos está relativamente baixo (em alguns casos perdendo até para a caderneta de poupança), o que explicaria o fato deste ativo continuar valorizando ao longo do tempo? Simples: existem FOFs e grandes especuladores comprando e vendendo cotas sem parar. Se o pequeno investidor opera com dois a três mil reais por mês, ele nada pode fazer em relação aos milhões que os demais agentes do mercado (entre eles os gestores dos FOFs) estão girando na Bolsa.
Como resultado, aos poucos o pequeno investidor, interessado nos fundamentos dos FIIs para gerar renda passiva, não terá mais condições de aportar diretamente nos ativos em que acredita, mas terá que fazer isso pela figura intermediária do FOF, no qual uma equipe de gestores e analistas profissionais terá uma postura diversa da sua.
Todo cuidado é pouco
Aqui não se trata de afirmar que isto está certo ou errado. Estamos fazendo apenas uma constatação, apontando sinais para que reflexões possam ser feitas por quem se interessa pelo assunto.
No entanto, ao menos temos uma certeza: esta escalada de preços dos fundos imobiliários tradicionais não vai durar para sempre. Cedo ou tarde, um ciclo de queda vai se estabelecer, machucando os desavisados: aqueles que estão ingressando agora no mercado de FIIs animados pela constante valorização de suas cotas, sem se importar com a principal razão de criação deles: a geração de renda passiva através da economia real oriunda do mercado imobiliário.
Vale lembrar que, num cenário de quedas sucessivas das cotações, são justamente os fundos de fundos que tendem a sofrer as maiores perdas, inclusive em seus rendimentos mensais. Razão pela qual, se eles são os mais rentáveis num ciclo de alta, o investidor defensivo não deve concentrar demais a presença dos FOFs em sua carteira, por mais contraditório que isso possa parecer sob as lentes de um momento isolado.
Saiba mais sobre fundos imobiliários
Todos os interessados por FIIs no Brasil já podem contar com vários canais para aprender e se informar sobre esta promissora modalidade de investimentos. Entre os sites se destacam:
A) https://fiis.com.br/conduzido por Rafael Campagnaro.
B) https://www.fundsexplorer.com.br/capitaneado por Jacinto Santos Neto.
Já o Professor Marcos Baroni, da Suno Research, realiza excelentes lives semanais no YouTube. Acompanhe seu perfil no Instagram: https://www.instagram.com/professorbaroni/
O Professor Baroni também escreveu um livro em parceria com o Danilo Bastos: Guia Suno Fundos Imobiliários, disponível em e-book na Amazon: https://amzn.to/2FvW3P9
Para se proteger das oscilações frequentes do mercado financeiro, uma recomendação eficaz é fazer uma assinatura na própria Suno Research, cuja carteira de fundos imobiliários é balanceada para proporcionar renda constante e crescimento contínuo de patrimônio ao longo dos anos:
https://www.sunoresearch.com.br/nossas-assinaturas/
* Publicado originalmente em 24 de junho no grupo da Suno Research no Facebook. O teor deste artigo continua válido em janeiro de 2020.
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